Rendement op Nederlands vastgoed negatief in Q1
Voor het eerst sinds 2013 was het rendement op Nederlands vastgoed op kwartaalbasis negatief. Dat blijkt uit de MSCI Netherlands Quarterly Property Index die vorige week is gepubliceerd.
Deze index is gebaseerd op gegevens ruim 2.700 Nederlandse vastgoedobjecten, met een totale waarde van 44 miljard euro, zoals verzameld door MSCI. Het rendement op de standing investments, dat is exclusief aankoop-, verkoop- en ontwikkelobjecten, bedroeg -0,5 procent voor Q1 2021. Dit heeft alles te maken met de aanpassing in de overdrachtsbelasting van 2 procent naar 8 procent voor woningbeleggingen en van 6 procent naar 8 procent in commercieel vastgoed. Omdat de index is gebaseerd op de netto waarden van de vastgoedobjecten, worden de hogere kosten voor een hypothetische koper in de taxaties in mindering gebracht op de bruto waarde van het vastgoed.
Neerwaartse cyclus
In de historie van de kwartaalindex sinds 2008 is Q1 2021 het zesde kwartaal met een negatief totaal rendement. Vooralsnog is de neerwaartse cyclus als gevolg van covid-19 echter nog steeds mild in vergelijking met de negatieve rendementen die we hebben gezien als gevolg van de kredietcrisis in 2008-2009, toen het laagst gemeten rendement op kwartaalbasis werd genoteerd (-2,5 procent).
De index bestaat voor zo’n 70 procent uit woningbeleggingen en in die sector zien we ‘slechts’ een afwaardering van 1,3 procent. Dat betekent dat een deel van de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6 procent, in de taxaties is gecompenseerd door positieve aanpassing van andere elementen binnen de taxaties, zoals de disconteringsvoeten en huurgroeiverwachtingen. Wel hebben we gezien dat er ook bij de deelnemende partijen zeer weinig transactie activiteit is geweest in Q1 2021. Daarnaast zien we dat, net als vorige kwartalen, Amsterdam wat achterblijft, met name in de stadsdelen Zuid en Centrum en in de hogere huursegmenten. Opvallend is ook dat als we over de laatste 12 maanden de volledige impact van covid-19 analyseren, Friesland, Limburg en Noord-Brabant de hoogste rendementen van de provincies laten zien.
Daling winkelsector
Binnen de winkelsector zien we een verdere daling van het rendement in Q1 2021 onder invloed van de voortdurende lockdown en de wijziging in de overdrachtsbelasting, die ook de winkelsector treft. Het verschil tussen de best en slechts presterende winkelobjecten blijft daarbij onverminderd groot. Aan de ene kant zien we positieve rendementen in het convenience segment, maar aan de andere kant hebben we in het comparison segment een afwaardering van 16 procent gezien sinds begin 2019.
Kantoren presteerden het best
Kantoren waren in Q1 2021 de best presterende sector. Met 1,3 procent totaal rendement, zien we dat de wijziging van de overdrachtsbelasting slechts een beperkte invloed heeft gehad op de die sector. Ook de direct impact van covid-19 lijkt zich tot nu toe te beperken tot een initiële correctie in Q2 2020. Dit beeld zien we ook in andere markten wereldwijd. In de waardering van beursgenoteerd vastgoed lijkt echter wel sprake te zijn van terughoudendheid als gevolg van onzekerheid over de rol van het kantoor in het ‘nieuwe werken’, blijkt uit MSCI’s onderzoek. En ook binnen het niet-beursgenoteerd vastgoed zien we dat wereldwijd de performance van kantoren in de Central Business Districts wat achterblijven en kantoren met langer lopende huurcontracten een outperformance laten zien.
Bron: Vastgoedmarkt.nl
