Markt kantoortransformatie valt nagenoeg stil

De afgelopen jaren werden steeds minder woningen uit verbouwde kantoren geperst. Een rondgang onder beleggers, ontwikkelaars en adviesbureaus biedt weinig hoop op een opleving. Demissionair minister De Jonge hoeft niet te rekenen op de gewenste toevoegingen van woningen uit de kantorenvoorraad.

Alle positieve rapporten, ervaringen uit het verleden, subsidiemogelijkheden, gemeentelijke transformatieteams, financiële incentives en goede bedoelingen ten spijt lijkt het begrip kantoortransformatie een vergeten woord te worden. Bij kantoortransformaties gaat het om het ombouwen van ruimtes in een bestaand kantoorpand naar woonunits; het slopen van kantoren om plaats te maken voor woongebouwen is dat dus niet.

Cijfers over transformatie

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceert elk kwartaal cijfers over de transformatie van gebouwen naar andere functies, waaronder dus die van kantoren naar woningen. De meest recente cijfers zijn die van de eerste drie kwartalen van 2023. Toen werden in totaal 7.285 ‘woningen toegevoegd aan de woningvoorraad ten gevolge van transformatie’. Uitgaande van een gemiddelde van ruim tweeduizend door transformatie toegevoegde woningen per kwartaal zou het cijfer in het slotkwartaal vorig jaar de achterstand op het aantal toevoegingen in 2022 goed kunnen maken. Over heel dat jaar zijn 9.600 woningen toegevoegd uit transformatie.

Maar voorzichtigheid bij deze cijfers is geboden: ze zijn een vergaarbak van het omkatten van allerlei soorten panden, dus ook winkelpanden, kerken en maatschappelijk vastgoed. Puur gekeken naar het herontwikkelen van kantoren naar woningen zijn in 2022 slechts 3.100 woningen gerealiseerd, 30 procent minder dan in 2021. Demissionair woonminister Hugo de Jonge blijkt vooral zijn hoop te moeten vestigen op de transformatie van winkelpanden, kerken en maatschappelijk vastgoed. Over de eerste drie kwartalen van vorig jaar heeft het CBS nog geen uitsplitsing gepubliceerd.

Niet meer rondgerekend

Om de woningvoorraad tot 2030 met een miljoen stuks te laten groeien, heeft demissionair minister Hugo de Jonge (CDA) jaarlijks minimaal vijftienduizend transformatiewoningen uit kantoren nodig, zo had hij becijferd. Partijen die actief zijn met de ombouw van kantoormeters naar wooneenheden zeggen desgevraagd dat de belangstelling hiervoor nog steeds aanwezig is, maar dat door allerlei ontwikkelingen plannen niet meer tot uitvoering komen.

Jasper Beekmans van adviesbureau Stec beluistert dat er momenteel niet veel gebeurt. De transformaties van panden op geschikte locaties die betrekkelijk eenvoudig omgebouwd konden worden zijn onderhand voltooid. Wat overblijft, zijn kantoren die zich alleen tegen hogere kosten naar een woonfunctie laten veranderen. En dan zie je nu dat eigenaren of bouwers het niet meer rondgerekend krijgen en bovendien aanhikken tegen de stapel onzekerheden in het hele proces. Van langlopende bezwaarprocedures, gebrek aan capaciteit bij gemeenten tot en met rente en financiering. 

Meer kantoormeters

Beekmans ziet sinds kort ook een andere trend. Namelijk dat gemeenten zich voor sommige locaties weer afvragen of ze daar niet te weinig kantoormeters hebben. ‘De afgelopen jaren zijn buiten Amsterdam en Utrecht nauwelijks nieuwe kantoren gerealiseerd. Bestuurders lijken wat voorzichtiger te worden om transformatie van kantoren naar een andere functie te vergunnen. Ze zijn nu weer geneigd eigenaren aan te raden hun gebouw te verduurzamen met behoud van de kantoorfunctie. Op goede kantoorlocaties staan gemeenten dus op de rem, ze kijken liever naar solitaire kantoorpanden in bijvoorbeeld een woonwijk. In steden met veel leegstand vertellen de wethouders uiteraard een ander verhaal.’

Minder flexibel

Sjoerd Pronk is vestigingsdirecteur Heerhugowaard van Van Wijnen. Het bouwbedrijf was volgens eigen opgave in 2021 het bedrijf dat de meeste woningen uit kantoortransformatie toevoegde: 601 eenheden. ‘Wat je ziet, is dat de simpel uit te voeren transformaties zijn gedaan en dat de verdienmodellen voor die ontwikkelaars altijd goed zijn geweest. Daarom denken anderen dat hun gebouw ook eenvoudig is te transformeren. Vaak hebben zij kantoormeters verworven in de verwachting dat ze naar woningen zijn te transformeren en het op basis daarvan duur ingekocht. Als dan de bouwkosten stijgen en het proceduretraject uitloopt, ben je bij transformatie minder flexibel om het ontwerp of het verdienmodel aan te passen dan bij nieuwbouw.’

Hij noemt als voorbeeld het vroegere hoofdkantoor van ING, het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost. Dat is aangekocht met het perspectief dat er met de verkoop van de te realiseren woningen goede opbrengsten waren te verwachten. Vervolgens stegen de bouwkosten en werden de eenheden in de markt gezet tegen een prijs die geen koper op tafel wilde leggen. ‘Gelukkig was de eigenaar flexibel genoeg het verdienmodel om te draaien en er huurwoningen van te maken, in afwachting van betere tijden.’

Minder vraag

Dura Vermeer realiseerde in 2022 de meeste woningen uit kantoortransformaties, maar dat waren er al honderdvijftig minder dan Van Wijnen in het jaar ervoor. Marieke Mentink, commercieel directeur, zegt dat het bedrijf momenteel geen transformatieprojecten op de rol heeft. ‘We zien al een tijdje dat de vraag minder wordt. We doen wel upgrades van kantoren door ze te verduurzamen maar er komen geen andere functies in. Een aantal jaren terug kochten we regelmatig kantoorpanden aan voor ombouw. Recent hebben we weliswaar een pand overgenomen, maar we bekijken nu of we het transformeren of slopen. Het is gekocht vanwege de strategische positie.’

Keuze voor sloop

Ook Mentink ziet dat gebouwen op de beste plekken inmiddels wel zijn omgebouwd. Er is nu veel meer sprake van sloop van kantoren om plaats te maken voor appartementengebouwen. ‘Ook bij collega’s hoor ik dat ze niet meer bezig zijn met transformatie.’

Dat is eveneens het beeld van commercieel directeur Rosana Leijnse van Waterford. Dit is een van de vijf ontwikkelaars die met de gemeente Capelle aan den IJssel kantorencomplex Rivium ombouwen naar een woonwijk. ‘We hebben daar in de eerste fase van het traject een aantal kantoorpanden een woonfunctie kunnen geven, zoals het voormalig hoofdkantoor van Brunel en de vroegere kantoortoren Rive Tower. Maar in de tweede versie van het zogeheten Gebiedspaspoort wordt nu bijna in alle gevallen gekozen voor sloop.’

Te complex

De overblijvende gebouwen lenen zich volgens haar niet voor transformatie, vanwege de kosten of omdat ze niet geschikt zijn voor een woonfunctie. Ze zijn niet efficiënt in te delen met appartementen en daardoor gaan er meters verloren. ‘Tegenwoordig wil je minimaal een energielabel A+ behalen en moet je voldoen aan strenge geluidseisen aan de gevel. Een transformatie wordt daardoor voor veel panden te complex. Het voordeel van nieuwbouw is bovendien dat je meer volume kwijt kunt op dezelfde plek.’ Volgens Leijnse draait het tegenwoordig in hoofdzaak om kleine transformaties, bijvoorbeeld van plinten die een woonfunctie krijgen.

Schijnbeweging

Toch is er nog wel wat beweging te zien, al is het soms een schijnbeweging. Zo zou deze zomer worden gestart met de transformatie van kantoortoren Saendenborch in Zaandam. Maar de website van het project is sinds 2022 niet meer aangepast, eigenaar Kantoortoren Zaanstad VOF reageert niet op vragen en de gemeente Zaanstad heeft ook geen actuele informatie.

Volgens Pronk van Van Wijnen zijn bijna alleen nog partijen als corporaties, studentenhuisvesters en het Centraal Orgaan opvang asielzoeker (COA) actief met kantoortransformatie. En een enkele belegger/ontwikkelaar, bijvoorbeeld in Hengelo waar Van Wijnen een voormalig UWV-kantoor transformeert naar 93 woningen. ‘Het kan dus nog wel, maar het is minder vanzelfsprekend.’

Transformatie van DSM-kantoor

Het grootste nieuwe transformatieproject is dat van corporatie Wonen Limburg. Zij heeft afgelopen december aangekondigd dat zij eigenaar wordt van het hoofdkantoor van DSM-Firmenich in Heerlen. Dit komt vrij nu de zeshonderd medewerkers naar het nieuwe hoofdkantoor in Maastricht verhuizen.

De woningcorporatie gaat het pand transformeren naar een moderne, duurzame woon-leefomgeving met een mix van 161 huur- en koopappartementen en een scala aan gemeenschappelijke voorzieningen voor bewoners en inwoners van de stad Heerlen. De overeenkomst is tot stand gekomen door nauwe samenwerking tussen Wonen Limburg, DSM-Firmenich en gemeente Heerlen.

De corporatie maakte in december ook de koop bekend van het vroegere kantoor van ING in Heerlen dat al een aantal jaren leegstaat. Hier komen 81 huurappartementen in.

Meer mogelijkheden

Schepers Vastgoed is een marktpartij die nog graag transformatieprojecten uitvoert. Het bedrijf, actief in de regio Eindhoven, voegt jaarlijks circa honderd woningen toe uit kantoortransformaties. Het gebeurt soms als uitpondproduct, soms als belegging. ‘Het aantal woningen dat wij uit transformatie halen stijgt. Wij hebben het voordeel als vastgoedontwikkelaar dat wij een bouwbedrijf als zusterbedrijf hebben. Wij kijken makkelijker door projecten heen die collega’s te moeilijk vinden en zien daardoor meer mogelijkheden om tegen aantrekkelijke prijzen panden aan te schaffen’, zegt Dirk Reemers.

‘Bovendien leveren we onze producten sleutelklaar op, de koper is verzekerd van een startbouw en we hoeven niet op de bekende 70-procentdrempel (waarbij een renovatie van een wooncomplex alleen mag doorgaan als 70 procent van de bewoners ermee instemt, red.) van Woningborg te wachten. Dit geeft ons een voorsprong in de markt.’ Een van de projecten waarmee Schepers Vastgoed dit jaar start is het realiseren van veertien appartementen in kantoorpand De Wissel in Tilburg. Reemers: ‘Wij zijn inmiddels gestart met de bouw en de verkoop.’

Verwachting

Is het nog realistisch te verwachten dat het ombouwen van kantoor- naar woonmeters ooit jaarlijks vijftienduizend nieuwe woningen gaat opleveren? Beekmans van Stec constateert dat kantoren die nu nog voor transformatie in aanmerking zouden komen op bedrijventerreinen of langs snelwegen staan, ‘geen beste plekken voor woningen.’ Steden met veel leegstand omarmen transformatie uiteraard. ‘Maar als er getransformeerd moet worden naar sociaal of middenhuur, is er geen rendabel plaatje te schetsen.’

Pronk van Van Wijnen merkt op dat het verdienmodel kantelt als ‘wonen’ breder wordt getrokken. Transformaties zouden ook zorgappartementen moeten toevoegen. Dan vervallen al een aantal eisen zoals dat elke wooneenheid een eigen voordeur moet hebben. ‘Maar panden die op basis van te optimistische marktverwachtingen te duur zijn ingekocht, wat vaak het geval is, zijn niet meer te transformeren.’

Bron: Vastgoedmarkt

Erik de Boer

FREELANCE JOURNALIST

Erik de Boer is freelance journalist met jarenlange ervaring in de vastgoedjournalistiek