Leegstandscijfers vertellen niet het hele verhaal over de retailmarkt

Om beter te begrijpen welke investeringen en interventies er nodig zijn in de binnensteden en wijkcentra, is het belangrijk om verder te kijken dan leegstandscijfers en huurtarieven, blogt Cees-Jan Pen.

Een zucht van opluchting ging door winkelland. Na eerdere onheilspellende verkenningen over de exploderende leegstandscijfers van wel 20 procent en een drastische afname van het aantal winkels in binnensteden kwam het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) op 22 juni jl. met opmerkelijk nieuws: de leegstand is de afgelopen jaren nauwelijks gestegen.

Sommige media sloegen meteen door en gaven aan dat het PBL met de sombere voorspellingen de plank mis had geslagen. Bepaalde experts stonden, gevoed door het feit dat de groei er bij webwinkels uit is, zoals altijd klaar om te spreken over de zogenaamd rooskleurige toekomst van fysieke winkels en de winkelstraat. Zelfs het loket gemakkelijke oplossingen ging weer open, er werd weer gepleit voor gratis parkeren.

Nuancering

Het is blijkbaar lastig om eerst het onderzoek even rustig en goed te lezen en genuanceerd te kijken wát leegstand als indicator precies zegt en waar en in welk winkelsegment de leegstand dan precies toeslaat. Denk bijvoorbeeld aan de sterke groei van winkels op de woon- en meubelboulevards de afgelopen jaren. Zij gingen vergeleken met binnensteden na de lockdown wel snel open en minder snel dicht. Dit vertroebelt de ogenschijnlijk meevallende cijfers. En laten we niet vergeten dat supermarkten enorm hebben geprofiteerd de afgelopen twee jaar en perioden lang het enige winkeluitje werden.

Winkelmarkt uit balans

De huidige gemiddelde 12 procent leegstand is trouwens nog steeds drie keer de gezonde frictieleegstand van 4 procent. De transformatie van winkels zit mede door de woningnood fors in de lift en winkeliers hebben flink geprofiteerd van de miljarden corona steunmaatregelen. Je kunt met dit soort leegstandscijfers gerust stellen dat de winkelmarkt totaal uit balans is. Beste kop kwam van de Limburger 15 juni jl.: ‘Leegstand daalt maar bezorgdheid stijgt: “Overheid heeft veel winkels kunstmatig in leven gehouden”.’ Peter de Waard stelde 21 juni jl. in zijn wekelijkse Volkskrant column terecht de cruciale vraag ‘Gaat het echt beter in de winkelstraat?’.

Cijfers

Met gefronste wenkbrauwen las ik snel de conclusie van het PBL-rapport. Hoe is het mogelijk dat de leegstand tijdens de corona jaren 1 procent is gedaald? Iedereen heeft nog de beelden van lockdownstilte in binnensteden met uitgestorven plaatjes van winkelstraten op het netvlies. Ook fervent tegenstanders van online winkelen werden haast gedwongen over te gaan op online aankopen en we kunnen ons de leveringsproblemen van de grote webwinkels nog herinneren. Tijdens perioden dat de maatregelen werden losgelaten werd het niet zo druk als voorheen en consumenten meden de drukke centra. Toch daalde de leegstand blijkbaar.

Wel zag je, zoals ook op andere plekken in de samenleving, qua leegstand in de binnensteden, een toegenomen tweedeling in de coronatijd. Het PBL gaf aan dat in de al kwetsbare midsize binnensteden van Roosendaal, Hengelo, Roermond, Sittard en Bergen op Zoom rond 25 procent van de winkelmeters (dat wil zeggen vierkante meters winkelvloeroppervlak) eind 2021 leegstaat, terwijl deze winkelleegstand in voorheen al sterke binnensteden Deventer, Haarlem, Groningen en Den Bosch rond de 5 procent ligt. Er ontstaat sowieso al een totaal ander binnenstadsbeeld als je kijkt naar de PBL-cijfers waarbij het vloeroppervlak van meubels en bouwmarkten met 17 procent is toegenomen en winkels (supermarkten) voor dagelijkse boodschappen met 5 procent. Er werd tijdens de corona jaren juist buiten menig centrum en winkelgebied gewinkeld.

Blijven doorpakken

Centra en winkelgebieden houden hun adem in nu de forse coronasteunmaatregelen recent zijn stopgezet. De economie kent inmiddels totaal andere vooruitzichten door alle actuele crisis, stijgende energielasten en mede daaruit voortkomende hogere inflatie, rente- en ook huur- en salarisstijging. In plaats van leegstand kun je voor inzicht in de staat van de winkelmarkt veel beter kijken naar winst en verlies, faillissementen, (corona- en andere overheids)steun, relatie online/offline en de impact van de personeelstekorten.

Gelukkig is er in de sector en bij overheden geen sprake van gelatenheid en achteroverleunen. De zogenaamde impulsaanpak binnensteden van 100 miljoen euro van het Ministerie van EZK is overtekend. De partijen die zijn verenigd in de landelijke retailagenda transformeren deze agenda tot een brede binnenstadsagenda. Inretail benadrukt richting achterban herhaaldelijk dat winkelgebieden op de schop moeten, diverser moeten en er meer aandacht nodig is voor de bredere waarde van centra. Menig gemeentelijk coalitieakkoord zet stevig in op meer groene, diverse en leefbare binnensteden met een mix aan functies met veel meer nadruk op wonen, openbare ruimte, luchtkwaliteit, werken en voorzieningen. Als we blijven doorpakken met de transformatie van binnensteden, met meer nadruk op de kwaliteit van de openbare ruimte en vergroening, is er zeker toekomst voor de winkelstraat.

Meer indicatoren

Leegstand en huurtarieven zijn slechts enkele indicatoren over het functioneren van een centrumgebied. De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat hierbij ook meer moeten worden gekeken naar het druktebeeld en dit zal de komende jaren van belang blijven. Binnensteden zijn helaas mede in verband met te weinig groen en te grote nadruk op grijze infrastructuur vaak te typeren als hitte-eilanden. Waar zie je de hittestress echt afnemen? Denk in dit kader aan de plannen om de centra van Apeldoorn en Breda radicaal te vergroenen. Eerder onderzoek vanuit Fontys Hogescholen in samenwerking met Bureau Louter toonde al aan binnensteden een van de grootste werkgevers zijn en werk bieden voor alle lagen van de bevolking. De binnenstad van Den Bosch bijvoorbeeld biedt al jarenlang werk aan ruim 20.000 mensen.

Voor een beter begrip over de staat van binnensteden en wijkcentra en de te plegen investeringen en interventies is het belangrijk om verder te kijken dan leegstandscijfers en huurtarieven. Groene, meer diverse en leefbare binnensteden vragen om naar de bredere waarde van centra te kijken.

Bron: Vastgoedmarkt.nl